地方国企下场收购二手房，各地“以旧换新”政策持续升级
作者：郑娜
在广州楼市新政“穗八条”发布后不久，广州花都区、南沙区先后响应跟进，区属国企下场收购居民手中存量二手房，通过多种方式激活市场需求，南沙区属国企更是将收房范围拓展至广州全市。
不只是在广州，今年以来，各地已有超40条“以旧换新”相关政策落地，包括上海、佛山、湖南等地。而历经两年的探索与完善，当前各地优化更新的“以旧换新”模式更加细化，通过扩宽收购房源用途、扩大房源收购范围等方式加大支持力度，提升企业、居民参与意愿，强化畅通一二手链条的效果。
广州两区接连出手
距广州市花都区响应“穗八条”并推出区级专属落地政策不到两周，花都两大区属国企智都产城、花都城投就积极响应，参与到“国企收旧卖新”中。
其中，花都城投主要提供两大置换模式。一种是旧房委托销售，即购房者选定新房，并同步委托花都城投销售旧房，若90天后旧房如未售出，可无责退还新房诚意金；另一种则是旧房置换新房，对符合标准的旧房，花都城投可直接按市场公允价格进行收购，收购资金同步用于购置新房，无需自行找中介、等买家、议价格。
与此同时，花都区为了促进换房需求释放，还推出了总额3000万元的“以旧换新”专项补贴，补贴额为新房房款总额的1%，单套最高补贴2万元。同时，该项补贴可与广州市级补贴叠加，单套最高合计可享5万元补贴，进一步降低换房成本。
中指研究院广州分院研究主管陈雪强指出，此轮“以旧换新”补贴政策叠加落地，切实降低换房置业成本，不仅为居民提供了切实可行的换房路径，也有助于加速区域内存量房源的流通，推动一二手房市场形成良性互动。
对于库存量较大的广州南沙，区属国企南沙开建则更先一步启动“以旧换新”，首批试点收旧总额度达到30亿元。不同于其他国企将收购范围局限于个别行政区内，南沙开建此次的旧房收购范围覆盖广州全市。此外，南沙开建还表示，换房者亦可免租金续住旧房直至新房交付后6个月。
对于南沙区属国企的这一大手笔举措，普睿广佛区域首席分析师肖文晓预计，按照今年前4月南沙区220万元的新房成交套均总价计算，30亿元的收购预算预计可令上千户置换业主受惠，不排除接下来广州还有市属或区属的国企参与进来，惠及更多有意置换的业主，加快楼市去库存及回稳的进程。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也预计，其他城市或者区级政府会继续跟进这一举措。当前国企、城投手中的房源去化存在困难，而同时这些企业又承担着包括托底土地、城市开发、区域开发等各项任务，有去化库存的需要，推动“以旧换新”也就成为必然之举。同时，对于国企、城投来说，原本亦有筹集保障房的任务，回收来的二手房便可用作保障性住房。
不过，肖文晓也提醒，二手房的评估价和收购价有多大差距也是双方达成协议的关键。对此，李宇嘉建议，定期常态化地公布二手房评估价和成交价，例如每季度对外更新披露一次，当期即按该价格收房，次一季度再进行重新评估，通过这样一种比较市场化的方式，有希望将“以旧换新”的市场规模做大。
各地政策持续升级
不只是广州，在此轮市场周期中，企业下场收购居民旧房作为“以旧换新”的一种重要模式，历经多轮演变并越发细化、升级，越发有针对性，已经成为推动去库存的一项重要工具。
收购类“以旧换新”最初是由房企自行发起的市场化行为，目的是引流销售。2024年起，郑州、南京等地开始陆续推进国企收购模式，此后该项政策全面铺开，核心一二线城市也积极跟进。根据中指院不完全统计，今年以来，各地又有超40条相关政策落地。
经过两年多的探索与完善，今年以来各地住房“以旧换新”模式不断升级，更多方式调动企业及居民参与积极性。根据中指调研，从企业端来看，旧房收购资金成本高、房源分散用作保障性住房运营难度大等问题会明显影响企业意愿；从居民端来看，收购价格低、置换新房需再投入资金高、收购房源条件苛刻等因素也会导致居民参与意愿不足。
各地近来发布的新政就从以上痛点入手，在参与企业、换房人两端加大配套政策支持力度，提升企业及居民参与住房“以旧换新”的积极性。
在收购房源的使用范围上，过去多为纳入保障房运营体系，近来也有了更多突破和探索。佛山在4月启动的首批商品住房“以旧换新”工作中就提到，“收购盘活”模式便明确可通过装修改造用作“市场化租赁住房、旅居房、机关单位租赁房等”；“收购转售”模式则表明收购后进行二次销售或重新装修后销售。更广泛的用途进一步提升了收购房源的使用灵活性。
在收购资金层面上，各地拿出更多配套政策，丰富企业收房的资金来源。山东烟台明确相应资金支持政策，协调多家金融机构为收购二手房用于长期租赁的企业提供贷款支持，贷款期限可达25年以上，最低利率3%左右，同时设立3000万元租赁住房贷款贴息资金，对上市租赁企业提供每年1%、最长5年的贷款贴息。
与此同时，为了能更好地激发购房者释放需求，各地充分调用可供选择的“政策工具箱”，从公积金政策、购房补贴、置换模式、优化收购限制条件等方面优化政策。其中，为了适应不同购房者的多样化需求，使其得以根据自身对资金、时间和价格的预期，选择更合适的置换方案，佛山的“以旧换新”就给出了多种模式，包括委托销售、收购转售等，分别对应不急于套现的购房者、追求确定性且希望快速回笼资金的购房者等。
中指院认为，各城市上述完善住房“以旧换新”的举措有助于提升企业、居民参与“以旧换新”意愿，强化“以旧换新”畅通一二手链条的效果。
广发证券认为，当前二手房量价持续向好，成交放量超越季节性，二手市场供需关系已经出现一些边际修复迹象，目前环境下核心城市“以旧换新”资金的投入，将从底部打开市场置换链条，最大程度撬动城市二手与新房销售。
